7 CHU KỲ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

 

Đây là chu kỳ của vĩ mô có thể áp dụng cho chứng khoán và áp dụng cho bất động sản cái này do ông tỷ phú Marc Faber nghĩ ra.

 

 

Tỷ phú Marc Faber chuyên đầu tư vào thị trường mới nổi bao gồm: Malaysia, Singapore, Philippines, Trung Quốc, Việt Nam. Tất cả những nước đó đều có một điểm chung giống nhau là đều đi từ nền kinh tế lúa nước chuyển sang thành đô thị và bởi vì như vậy tâm lý của người dân là giống như nhau. Có nghĩa là lúa nước trở thành đô thị và nó làm bong bóng bùng nổ => Bong bóng vỡ tạo ra đáy và tạo ra đỉnh. Bằng cách mua đáy và bán đỉnh ông này trở thành tỷ phú

 

Năm 1989 ông này đã đầu tư ở Việt Nam rồi, ngày hôm nay ông ấy còn 3 khu bất động sản nghĩ dưỡng thứ nhất ông đầu tư ở Phú Quốc, thứ hai là Đà Nẵng, thứ ba là Quảng Nam.

 

Ông ấy không sử dụng yếu tố chính trị, chỉ sử dụng yếu tố tâm lý và vòng đời của chu kỳ bất động sản để đầu tư. Bởi vì ông ấy biết một chu kỳ bất động sản là 7 đến 10 năm, nước nào cũng thế cả.

 

07 Chu kỳ khi nào mua bán BĐS, vòng đời của BĐS. 07 Chu kỳ này sẽ chia thành các giai đoạn như sau:

 

GIAI ĐOẠN SỐ 0: SUY THOÁI

* Sự kiện:

- Thất nghiệp tăng, nền kinh tế trì trệ.

- Tình hình kinh tế - chính trị xã hội bất ổn (đình công, lạm phát cao....)

- Lợi nhuân doanh nghiệp sụt giảm

- Không có vốn đầu tư nước ngoài.

 

* Biểu hiện:

- Lệnh giới nghiêm (bất cứ một nước nào khủng hoảng đều có lệnh giới nghiêm, ví dụ: sau 12 giờ đêm không được ra khỏi nhà), biểu tình (biểu tình nhiều thì sẽ ra lệnh giới nghiêm), đình công, chiến tranh.

=> Khi biểu tình, chiến tranh xảy ra thì không ai dám vào và đầu tư cả.

 

- Ít khách du lịch.

- Khách sạn chỉ đầy 30% và không có khách sạn mới xây.

 => Ông ấy không lấy chỉ số từ chính trị mà từ khách sạn để xác định lượng người đến khách sạn chiếm bao nhiêu % thì ông ấy xác định được nền kinh tế chiếm bao nhiêu %.

 

- Thị trường chứng khoán ít giao dịch.

- Tín dụng rất chặt, khó vay, nợ xấu nhiều.

- Nhà đầu tư mất tiền.

 

GIAI ĐOẠN 1: TIA LỬA

Tia lửa là thời điểm mà chúng ta quan tâm và có thể đầu tư được. Vậy tia lửa có những biểu hiện như thế nào?

 

* Sự kiện:

- Xúc tác là bất ổn chính trị bắt đầu được nâng lên

- Chính sách mới, kinh tế mới.

- Giá một mặt hàng quan trọng tăng, có những phát minh cải tiến mới

- Các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn được thực hiện: điện nước, giao thông cảng… được thực hiện.

 

* Biểu hiện:

- Của cải và cân bằng tiền mặt tăng.

- Tiêu dùng tăng, lợi nhuận doanh nghiệp và chứng khoán tăng

- Chính sách tín dụng được nới lỏng.

- Khách du lịch tăng, thất nghiệp giảm. Khách sạn đầy 70%.

- Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đến.

 

GIAI ĐOẠN 2: HỒI PHỤC

* Sự kiện:

- Thất nghiệp giảm, lương tăng.

- Tín dụng tăng nhanh, giá bất động sản tăng vài lần.

- Một số cổ phiếu và trái phiếu được phát hành và đạt giá cao nhất.

- Quỹ đầu tư và môi giới nước ngoài mở văn phòng.

- Lạm phát tăng, lãi suất tăng theo.

 

* Biểu hiện:

- Khách sạn đầy những doanh nhân nước ngoài và quản lý quỹ.

- Nhiều khách sạn mới được xây.

- Tiêu đề các bài báo trở nên tích cực.

- Nhiều quỹ Quốc Gia được thành lập và vốn đầu tư nước ngoài đổ vào.

- Đất nước bỗng trở thành điểm đến của du lịch.

 

GIAI ĐOẠN 3: TĂNG TRƯỞNG MẠNH (BOOM)

* Sự kiện:

- Đầu tư nhiều => dư thừa một số ngành kinh tế.

- Các vấn đề hạ tầng, mở rộng tín dụng, tăng lương, giá bất động sản tăng làm lạm phát tăng.

- Lạm phát không tăng giá tiêu dùng, nhưng làm tăng cổ phiếu, BĐS.

- Chính sách tiền tệ sẽ mất, tín dụng vượt quá nhanh GDP.

- Lợi nhuận doanh nghiệp tăng chậm và bắt đầu giảm.

 

* Biểu hiện:

- Có thể thắng lớn trong thời gian ngắn.

- Giá tiền tệ và cổ phiếu giảm mạnh do nhà đầu tư nước ngoài bán ra.

- Rất nhiều dự án BĐS (văn phòng, căn hộ, khách sạn …) hoàn thành và sẽ có một tòa nhà cao chọc trời được xây. Ví dụ: Toà nhà cao nhất ở Việt Nam là Landmark 81.

- Người ta nói rằng, có một cái gọi là lời nguyền là cứ đất nước nào mà xây xong tòa nhà cao chọc trời thì sau đó 2 năm cho tới 3 năm sẽ xảy ra khủng hoảng kinh tế.

Ví dụ: Năm 1927 tòa nhà  Empire State ở Mĩ xây xong thì năm 1929 đại khủng hoảng kinh tế xảy ra.

Năm 1996 xây xong Tòa tháp đôi Malaysia – Petronas Twin Tower thì đến năm 1998 xảy ra khủng hoảng kinh tế.

Ở Việt Nam tòa nhà cao nhất trước đây là Keangnam năm 2010 hoàn thiện thì năm 2011, 2012 khủng hoảng kinh tế.

 

=> Đây là biểu hiện vì khi người ta dồn của cải vào tạo ra một biểu tượng và biểu tượng đó khi nó hình thành xong khoảng 2 năm đến 3 năm sau sẽ xảy ra khủng hoảng, nó giống như một cái đỉnh và ông Marc Faber này ông nhận thấy điều đó lặp đi lặp lại rất nhiều nước khác nhau. Có nghĩa là đây là thời điểm nền kinh tế rất là căng.

 

- Sân bay mới sẽ có và sân bay thứ hai sẽ được lên kế hoạch.

Ví dụ: Sân bay mới ở trong TP.HCM là Long Thành, ở Hà Nội là Sân bay Nội Bài được mở rộng.

 

- Khu công nghiệp và thành phố mới được lên kế hoạch để phát triển.

Ví dụ: Năm 2009 2010 ở TP.HCM rộ lên phong trào Thành Phố mới Bình Dương, rất nhiều người đổ tiền vào mua đến thời điểm hiện tại (2020) thì trở thành Thành Phố ma, toàn bộ những dãy nhà không có ai ở, không mua bán được, không thanh khoản được.

 

- Doanh nhân thành công, nhà đầu tư BĐS/ Chứng khoán trở thành huyền thoại, được vinh danh trên các báo chí “Người đàn ông của năm”

 

Bây giờ là cái đỉnh mà chúng ta cân nhắc phải bán, để khi mà người khác nhao vào thì chúng ta bán đi. Khi mà tòa nhà, thành phố mới, sân bay, … xây xong hết, người ta vào chúc mừng thì anh chị cân nhắc 1-2 năm sau thì bán đi.

=> Chọn đúng thời điểm và vị trí. Mua vào lúc đáy bán ra lúc đỉnh. Khi người ta kéo nhau đi mua thì mình hãy bán ra.

 

GIAI ĐOẠN 4: ĐI NGANG

BĐS có điều rất đặc biệt và thị trường của nó rất là đặc biệt, chúng ta quen với việc nó đi lên rồi đi xuống liên tục như vậy. Nó còn có giai đoạn đi ngang. Đi ngang là thời điểm rất là khó, vào thời điểm này không biết mua hay bán bởi vì thanh khoản nó chậm nhưng mà nó không đi xuống cũng không đi lên mà nó đi ngang.

 

* Sự kiện:

- Tín dụng tăng chậm, lợi nhuận doanh nghiệp có giảm.

- Dư thừa vốn trở thành một số vấn đề của ngành.

- Nhìn chung kinh tế tăng trưởng tốt chỉ thỉnh thoảng đi xuống ngắn hạn

- Sau một cú giảm giá mạnh, cổ phiếu tăng trở lại.

 

* Biểu hiện:

- Áp lực về tài chính à nhà đầu cơ bán ra, ngân hàng thắt chặt hơn điều kiện cho vay.

- Lượng cung các chung cư đã vượt quá cầu nội địa và được bán ra nước ngoài.

- Giá trị và giá cho thuê văn phòng bắt đầu giảm.

- Khách du lịch đến ít hơn, dưới mong đợi. Khách sạn có nhiều phòng trống hơn và chương trình chiết khấu được đưa ra.

 

GIAI ĐOẠN THỨ 5: HIỆN THỰC HÓA

* Sự kiện:

- Tín dụng thắt chặt, có nhiều doanh nghiệp phá sản.

- Kinh tế chính trị bắt đầu xấu đi.

- Tiêu dùng giảm (mua nhà, xe giảm).

- Lợi nhuận doanh nghiệp giảm.

- Bất động sản giảm mạnh.

 

* Biểu hiện:

- Nhiều văn phòng trống, khách sạn trống.

- Các dự án bất động sản dang dở phổ biến.

- Thất nghiệp tăng

- Môi giới chứng khoán đóng cửa rất là nhiều.

- Đất nước không còn là điểm đến của du lịch nữa.

 

GIAI ĐOẠN THỨ 6: ĐÁY

Sự kiện:

- Các nhà đầu tư bỏ chứng khoán.

- Dòng vốn giảm mạnh.

- Lãi suất vay giảm và quay lại điểm thấp trong chu kỳ

- Nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục bán ra các khoản đầu tư.

- Tiền tệ yếu đi hoặc giảm giá trị.

 

Biểu hiện:

- Tiêu đề các bài báo rất là tiêu cực

- Các nhà môi giới nước ngoài đóng cửa văn phòng hoặc giảm hoạt động.

- Máy bay, khách sạn, CLB đêm vắng khách.

- Thất nghiệp tăng, những người đàn ông mặc quần áo đi làm nhưng ra công viên ngồi cả ngày.

- Tài sản trong các quỹ hỗ tương giảm mạnh 90% giá trị trong vài năm.

 

********

Để một chu kỳ giao động thì khoản tầm 3 năm đến 4 năm nữa. Đây là chu kỳ rất tốt để chúng ta đầu tư vào và kinh doanh. Có hai yếu tố cơ bản làm cho thị trường tăng trưởng là chứng khoán phải sốt, người giao dịch phải thắng hoàn toàn. Mọi người đầu tư chứng khóan đi lên - đi xuống => Kìm hãm được độ nóng của thị trường

 

Ví dụ: Có nhiều người góp cả nhà để đầu tư vào chứng khoán, nhưng không thành công. Với số tiền nhỏ lẻ đầu tư vào chứng khoán, Bitcoin, vàng không ai giàu cả

=> Bởi vì chúng ta không phải là người làm chủ cuộc chơi, mà đang chơi cuộc chơi của người khác tạo ra. Đây không phải là kỹ năng và tài sản để tạo ra tiền

 

Phần lớn người giàu lên là từ kinh doanh và bất động sản

Đặc khu Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc chững lại, nếu những điểm đó trở thành đặc khu thì người người dồn tiền vào làm cho bất động sản sôi động lên nữa => thì lúc này quả bong bóng rất nguy hiểm. Bởi vì chững lại, chính phủ cũng không ngờ là biểu tình mạnh như thế. Thực tế chững lại rất tốt cho nền kinh tế Việt Nam bởi vì nền kinh tế Việt Nam giàn trải không bị đầu cơ. Một trong những cái ảnh hưởng đến nền chính trị và kinh tế rất nhiều đó là tỉ lệ người giàu và nghèo tạo ra khoảng cách quá xa. Tất cả những người mua bất động sản ở nơi đặc khu thì giàu lên rất nhanh chóng, tăng gấp 10 lần 20 lần 30 lần trong thời gian rất là ngắn.